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  • 주의해야할 ‘상가투자’ 3가지 유형!
    올해 투자 이것만은 주의하라경기침체와 더불어 베이비붐세대의 창업 진입이 본격화되며 상가투자에 대한 기대수요가 높아지고 있다. 그러나 입지와 투자 대비 수익률, 공실률 등을 면밀히 검토하지 않고 무작정 시류에 편승한다면 자칫 상가푸어로 전락할 수도 있다. 올해 반드시 알고 접근해야 할 상가 시장의 전망과 주의해야할 점에 대해 알아보자. 글 정권수 취재팀장 자료제공 상가정보연구소(www.ishoppro.net) 올해 상가분양 시장은 광교, 별내, 김포, 송도, 세종시 등과 더불어 강남보금자리, 위례신도시, 문정지구, 마곡지구, 재개발 재건축 상가, LH 상가 등이 대표적 키워드로 예상된다. 하지만 2013년도 역시 유럽발 재정위기의 여진에서 자유롭지 못하고 내수 불안에 따른 소비심리 위축 등으로 분양성적은 희비가 엇갈릴 전망이다. 때문에 투자자들은 지역별, 상품별의 특징을 정확히 이해하고 투자에 임해야 한다. ‘고분양가’ 주의 경보 우선 고분양가를 주의해야 한다. 분양상가 중 상권과 입지력이 불안정함에도 주변 상권 시세를 운운하며 미래가치를 지나치게 반영한 공급가를 제시한다면 투자 행보는 과감히 멈추어야 한다. 임대료를 적정 수익률을 맞추는 수준까지 올리는데 역부족일 수밖에 없기 때문이다.  그나마 유명 브랜드 매장으로 중ㆍ장기 입점 계약이 확인되었다면 고려대상 감이나, 계약 미정 상가라면 현실적 임대가가 적용된 가격 협의점을 찾은 후 투자에 나서야 한다.  또한, 고분양가는 공급업체 외에도 투자자 자신이 초래하는 사례도 적지 않다. 대표적으로 한국토지주택공사(LH)가 분양하는 상가의 경우 내정가격보다 2-3배 이상 높게 주고 낙찰을 받기도 하는데 향후 임대료의 하향 변동성도 감안한다면 고가 입찰은 애초부터 피해야 한다. ‘숨바꼭질 상가’ 장기공실 위험성 높아 두 번째는 수요층의 유입이 난해한 숨바꼭질 상가 즉, 내부나 후면상가는 피하는 것이 좋다. 대다수 소비자들은 목적형 업종이 아닌 이상 접근을 막거나 시야가 지나치게 가려진 점포 그리고 상권 중심부와 동떨어진 곳의 상가를 애써 찾지는 않기 때문이다. 임차인 역시 이런 상가는 선호하지 않아 장기공실의 위험성이 높다는 점을 꼭 유념해야 한다. ‘무늬만 역세권 상가’ 역세권 범위 아파트와 달라 세 번째는 역세권의 범위를 아파트식 투자방식으로 이해해서는 안 된다. 역 출구마다 소비층의 동선 비중이 달라 강남역 주변 상가라도 상가의 가치는 천차만별이기 때문이다. 유입인구가 극히 적고 단순한 이동 수단으로 그치는 역세권도 무늬만 역세권일 공산이 크다.  미리가본 2013년 상가시장2013년 상가시장 기상도… 맑음, 흐림 교차올해 상가시장 기상도는 맑음과 흐림이 공존할 전망이다. 2013년은 비교적 주목률이 높은 투자처의 등장과 함께 신도시(택지지구), 실물경기, 베이비붐세대, LH상가, 신설 역세권, 상가푸어, 선임대 상가, 제3세대 복합쇼핑몰 등이 키워드다. 특히, 상가분양 시장은 광교, 별내, 김포, 송도, 세종시 등의 신도시 상권 재조명과 함께 강남보금자리, 위례신도시 등 서울 택지지구 상가에 대한 관심이 대표성을 띨 것으로 보인다. 이들 지구는 여타 지역과 달리 강남권과의 접근성이 뛰어나고 주거 부문의 입주 속도에 따라 상권형성 시간도 단축되는 이점으로 투자 평가점이 비교적 높을 것이라는 예상 때문이다. 문정지구, 마곡지구, 알파돔시티 등의 키워드도 분양시장의 중심권으로 등장할 것으로 보인다. 다만, 최근 서울 근교 상업용지의 판매가 저조하고 대형사업의 거북이 행보는 다소 걸림돌이 될 수 있다. 또한, 2012년 개통된 분당선, 7호선, 경의선 등의 연장 구간 개통으로 압구정 로데오역, 왕십리역, 상동역, 망포역 등의 변화될 상권 추이도 관심 대상이다.또 한국토지주택공사(LH)가 분양하는 단지내상가의 인기는 올해도 꾸준할 전망이다. LH상가는 공급처에 대한 안전성과 1억원 안팎의 금액으로도 노림수를 둘 수 있고 필수업종 위주로 구성돼 공실의 위험성도 낮아 투자자 몰이에 크게 문제가 없을 듯 보인다. 다만, 공급방식에 있어 입찰자 중 최고가를 써내야 하는 경쟁입찰이라 가격의 급등을 초래할 수 있어 투자자들은 주의가 필요하다.  올해 상가시장은 또 매년 평균 15만명으로 추정되는 베이비붐세대의 창업시장 진입과 투자수요 전환으로 좋은 기회를 맞을 수 있다. 그러나 재정위기의 잔존, 내수불안정에 따른 소비심리 위축과 금융권의 상가 지원에 대해 내보일 보수적 성향은 위협적 요소라 할 수 있다.  상가정보연구소 박대원 소장은 “때문에 2013년 상가투자 전략으로는 투자 대상 지역별 소비인구와 소비력을 중심으로 상권과 입지 컨디션을 파악하고 무엇보다 적정 매입가 여부와 중장기 임대가 맞춰진 업종의 임차 관계 등을 종합적으로 따져본 뒤 투자에 임해야 한다”고 조언했다.  
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    2013-01-18
  • 33㎡도 크다.. 오피스텔 초소형 바람!
    1인 가구 증가로 오피스텔 공급시장도 초소형 바람이 거세지고 있다. 국토해양부의 주거실태조사(2010년 기준)에 따르면 오피스텔 사용 규모 중 비중이 가장 높은 면적은 20-40㎡로 대부분 크기가 60㎡를 넘지 않는다. 또한 쾌적한 근무환경, 전폭적인 세금감면과 금융혜택 등으로 중소기업들의 러브콜이 꼬리를 무는 지식산업센터(舊 아파트형공장)가 공급업체간 무한경쟁에 돌입했다는 소식이다. 자료제공 상가정보연구소(www.ishoppro.net)
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    2012-11-08
  • 적극적인 투자로 수익률 높인다!
    ‘NH펀드 Smart Buy 자동이체’한국은행 금융통화위원회가 3개월 만에 기준금리를 2.75%로 인하하면서 시중의 정기예금 금리도 인하되고 글로벌경제 불확실성의 영향으로 주식시장 또한 불안정하다. 매월 불입하는 적립식펀드 수익률이 만족스럽지 않다면 ‘NH펀드 Smart Buy 자동이체’ 방법을 이용함으로써 시장에 좀 더 적극적으로 투자하여 수익률을 높여보는 것도 현명한 투자 방법임을 제안한다. 글 농협분당PB센터 김형리 팀장(031-781-7557)
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    2012-10-24
  • 신이 주신 잠자리, 물침대가 진짜 과학이다!
    가장 이상적인 숙면을 보장하는 ‘물침대’ 인생의 1/3은 수면시간, 인체의 70%는 물이다. 인간이 건강해지기 위해 좋은 음식물을 섭취하고, 시간을 쪼개 운동하는 것 못지않게 숙면은 인간의 삶과 직결된 가장 중요한 인생의 일부분이다. 물은 양수에서 태어난 인간에게 본능적인 편안함과 안정감을 선사해왔다.  그러나 과학적으로 가장 편안한 잠자리를 줄 수 있는 물침대가 제작기술의 부족으로 잘못된 평가를 받기도 했다. 터지는 문제, 출렁임의 문제, 온열장치의 결함 등이다. 이지슬립 이창희 대표는 이러한 문제점을 완벽하게 해결해 인체에 맞는 최적의 물침대를 완성시켰다.
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    2012-10-19
  • 은퇴전용 통장, 개인형 퇴직연금(IRP)을 아시나요?
    진정한 노후자산 마련! 저출산, 고령화시대로 접어들면서 독거노인이 100만을 넘고 있다. 이중 80%는 가난에 허덕인다고 하며 그런 분들의 40%는 자녀가 있는 것으로 조사되었다. 이런 고령화 사회에서 수십 년의 노후생활을 해야 한다는 점을 정확하게 인식하고 미리 준비하지 않는다면 우리도 가난에 허덕이는 노후를 맞이할 수밖에 없다. 글 김경숙 팀장 농협중앙회 분당PB센터 PB팀장(031-781-7557)
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    2012-10-12
  • 금융투자, 위험요인 비껴가기
    안정적 자산운영 최우선이다!글로벌경기의 침체와 더불어 부동산시장의 위축으로 인해 주식과 부동산에 대한 투자매력이 점차 떨어지고 있으나 지속적인 시중금리의 인하에도 불구하고 자산운용의 안정선호도가 쉽게 바뀌지 않음에 따라 은행의 정기예금과 함께 원금보전형 상품에 대한 관심이 점차 높아지고 있다. 글 농협분당PB센터 김재용 팀장(031-781-7557) 지금과 같은 저금리 시대에서 세금과 물가상승률을 극복하면서 확정금리 상품으로 재테크를 한다는 것은 거의 불가능하다고 할 수 있다. 때문에 손실은 발생 가능한 이자로 한정하면서 주가지수나 기타 지수의 방향에 따라 정기예금이상의 수익이 가능할 수 있는 상품에 대한 관심이 높아지고는 있지만, 이 역시 주식시장의 움직임에 의해 영향을 받기 때문에 일정 범위를 벗어나거나 큰 움직임이 없을 경우 오히려 정기예금보다 못한 수익이 발생할 우려가 있을 뿐 아니라 유동성이 제한됨으로 인해 상품에 따라 2~3년간 자금이 묶이게 될 수도 있는 단점이 있다. 일반적으로 손실이 발생하지 않게 하려면 정기예금이나 구조화된 상품만을 생각하는데 수익증권의 실질 내용에서 보고 판단하거나 아니면 직접적인 자산배분을 통해 개개인의 성향에 맞는 투자가 얼마든지 가능할 수도 있다. ○ 원금보전(추구)형 상품 - ELD(Equity-Linked Deposit ; 주가지수연동예금)수익이 주가지수의 변동에 연계해서 결정되는 은행판매예금으로 이자를 감안하여 원금이 회복되는 금액만큼을 정기예금에 넣고 그 차액을 파생상품에 투자하여 추가 수익을 내는 구조이다. 투자대상 파생상품은 제한없이 다양하며 상승낙아웃형, 하락낙아웃형, 양방향형, 디지털상승(하향)형 등 여러 가지 형태로 판매된다. - 원금보전추구형(95%, 100%, 102%) DLS 또는 ELS(은행이나 증권사에서는 ELF)기초자산의 종류에 따라 DLS와 ELS와 구분할 수 있는데 기초자산의 가격과 연계되어 수익률이 결정되는 파생상품이다. 수익을 발생하는 조건과 구조가 다양하기 때문에 투자자의 시장에 대한 관점과 위험선호도에 따라 폭 넓은 선택이 가능하며 따라서 원금손실 위험을 회피하고자 하는 투자자는 원금보장형 DLS나 ELS에 가입함으로써 좀 더 높은 안정성을 보장받게 된다. ○ 공모주펀드(10% 공모주 투자형) 대부분의 자산을 채권에 투자하여 안정적인 이자수익을 확보하고 10%이상 일정 범위 이내에서 공모주에 투자하여 변동성을 작게 하면서 채권수익률이상의 수익률을 추구하는 펀드로서 공모주 투자비율이 작을수록 원금손실 가능성이 작아지게 된다. 채권에 투자한다고 하더라도 이론상으로는 신용위험 및 금리변동 위험이 존재하여 채권에서 안정적인 수익이 보장되는 것은 아닐 수 있으나 국공채 등 우량채권에 투자함으로써 신용위험을 최소화하고 단기듀레이션 및 만기보유전략 등으로 금리변동위험을 회피함으로써 실질적으로는 안정적 수익이 가능하게 된다. 따라서 10%를 공모주에 투자하는 상품일 경우 90%의 채권에서 연 5%의 수익이 발생한다고 가정할 때 94.5%의 원금은 확보된다고 할 수 있고 공모주펀드에 투자하는 10%에서 45% 이상의 손실이 발생하지 않는다고 하면 최소한 원금 손실 가능성은 낮다고 할 수 있다. 한 가지 유의할 점은 공모주투자비율과 수익률이 비례하는 것은 아니기 때문에 안정적인 성향의 투자자라면 10%이내에서 공모주에 투자하는 공모주펀드를 선택하는 것이 바람직하다고 할 수 있다. ○ 자산배분 위에서 언급한 ELD나 공모주펀드의 내용을 이해하였다면 이를 직접적인 자산배분에 응용하여 투자할 수도 있는 것이다. 다시 말해 정기예금 이자율을 감안하여 최소한 원리금이 원금이 되는 정도의 자금을 정기예금에 가입하고 나머지를 선물, 옵션 내지 ELW(주가연계워런트)와 같이 고위험고수익 상품에 직접투자함으로써 ELD와 유사한 효과를 낼 수 있다. 또한 공모주 투자 대신 주식 내지 주식형펀드에 투자할 경우 하락하더라도 일정수준의 손실에서 손절을 하여 손실폭을 제한할 수 있다면 이에 맞게 이자율을 감안하여 정기예금과 주식형펀드로의 자산배분을 통해 원금보전이 가능한 포트포리오를 구성할 수 있을 것이며 거치식 대신 적립식으로 주식형펀드를 이용할 경우 변동성을 낮추는 효과가 있으면서 자금운용에 따른 추가수익이 발생하기 때문에 주식형펀드로의 자산배분이 좀 더 가능할 수도 있다.그러나 이와 같은 자산배분을 통한 원금보전 추구는 2가지 이상의 개별상품을 통해 접근하여야 하므로 가급적 전문가와의 상담을 통해 피드백을 받으면서 신중한 판단과 접근이 필요하다고 할 수 있다. 독일의 ESM 합헌판결과 미국의 3차 양적완화로 인해 어느 정도 글로벌 증시의 불확실한 국면이 해소되었다고는 하나 원자재가격 상승에 의한 인플레이션 위험 가능성 등 여러 가지 위험요인도 배제할 수 없는 상황에서 아직은 증시의 방향성에 대한 섣부른 예단은 금물이라 할 것이다. 이러한 때일수록 안정적 자산운용을 최우선으로 하는 것이 현재의 불확실한 국면에서는 최선이라 할 수 있으며 따라서 각각의 투자상품에 대한 특성과 장단점을 파악하여 개개인에 맞는 가장 현명한 투자선택이 필요하다 할 것이다.  
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    2012-09-14
  • 2013년 투자전략 미리보기
    알면 ‘돈’ 되는 세법개정안 기획재정부에서 지난 8월 8일 2012년 세법개정안을 발표했다. 올해 개정안에는 금융상품에 대한 세제 혜택은 줄이고 부동산에 대한 혜택을 강화하는 쪽으로 마련됐고, 특히 금융상품 중 세제 혜택이 새로 주어지거나 없어지는 상품이 많아 개정안에 따른 새로운 재테크 전략을 세울 필요가 있다. 글 김경숙 팀장 농협중앙회 분당PB센터 PB팀장(031-781-7557)개정안의 주요내용 중 금융세제 개정안을 살펴보면 다음과 같다. <금융소득 종합과세 기준금액 인하> 금융소득종합과세 기준금액이 현행 4천만 원에서 3천만 원으로 인하된다.여기에서 말하는 금융소득은 이자소득과 배당소득을 합친 것으로 1월 1일부터 12월 31일까지 두 소득을 합쳐 기준금액을 초과하는 소득을 다른 종합소득과 합산하여 초과누진세율로 과세하는 것을 말한다.이에 따라 내년부터는 기준금액 인하로 인해 과세의무대상자가 4만 명 이상 증가할 것으로 예상하고 있다. 이에대응하기 위한 방법으로 이자소득의 수입시기를 분산하고 비과세상품 가입을 통한 금융소득 축소 및 증여(배우자 6억, 자녀 3천만원 등)를 통한 소득분산 등이 필요할 것으로 보인다. <장기 저축성 보험 보험차익, 즉시연금 비과세 제도 개선> 장기 저축성보험 과세요건 강화로 계약기간이 10년 이상이라도 납입보험료 또는 그 수익을 10년 이내에 중도 인출하면 보험 차익에 대해 이자소득세를 과세하는 것으로 변경된다.55세 이후 종신형 연금 수령은 이자소득이 아닌 연금소득세를 과세한다. 또한 저축성 보험 계약자 명의변경 시계약자 명의변경일을 기준으로 각 계약자별로 계약기간을 계산하여 과세하므로 계약자 변경 후 10년 이상 보유해야 비과세가 가능하다.이미 가입된 고객의 경우 법개정에 따른 영향은 없으므로 최근 들어 마땅한 투자처를 찾지 못하는 투자자들의 즉시연금 문의 및 가입이 증가하고 있다. 현재 자산이 어느 정도 마련되어 있으며 은퇴가 얼마 남지 않은 투자자라면 연말이 되기 전에 즉시연금에 가입하는 것을 고려해볼 만하다. <비과세 재형저축 신설> ‘재형저축’이란 재산형성저축의 약자로서 1976년 높은 금리와 이자소득세 면제 혜택으로 많은 근로자가 가입했던 상품으로 1995년에 폐지된 후, 새로 신설된다. 비과세 재형저축은 이자 및 배당소득에 대한 혜택이 적용되며 만기는 10년이고 한차례 5년 이내로 연장이 가능하다.총급여 5,000만 원 이하 근로자, 종합소득금액 3,500만 원 이하 사업자가 가입대상이며 연간 1,200만원(분기별 300만원)까지 납입할 수 있다.하지만 중도해지 할 경우 비과세 혜택을 받을 수 없으므로 10년 이내에 중도인출하거나 해지하게 되면 이자 및 배당소득에 대한 감면세액을 추징당한다. <장기펀드 소득공제 신설> 자산총액 40% 이상 주식에 투자하는 장기적립식펀드에 가입하면 10년간 납입액의 40%가 공제된다.가입대상은 비과세 재형저축과 동일하며 납입 한도는 연 600만 원이며 의무보유기간은 5년으로, 5년 이내에 중도인출하거나 해지하면 총 납입액의 5%를 추징하며 실제 소득공제로 감면받은 세액이 이에 미달하는 경우 해당감면세액 상당액을 추징한다.재형저축과 장기펀드 모두 2013년부터 2015년 말까지 가입자에 한해 혜택이 주어진다. <금융소득 비과세․감면제도 정비> 장기주택마련저축의 소득공제 및 비과세 적용이 종료된다.다만 2009년 말까지 가입자 중 해당 과세연도의 총급여가 8,800만 원 이하인 근로자에 한하여 2012년 납입분까지는 소득공제(납입액 40%)가 허용되며 2012년 말까지 가입자에 대해서만 비과세 혜택이 주어진다.농․수․신협, 산림조합, 새마을금고 등의 출자금의 배당소득, 이용고배당 및 1인당 3천만 원까지의 예탁금의 이자소득 비과세 혜택도 종료되어 2013년 5% 분리과세, 14년 이후 부터는 9% 분리과세로 변경된다. <채권 과세제도 정비> 만기 10년 이상 장기채권은 보유기간과 관계없이 그 이자와 할인액에 대해 30% 분리과세가 가능하였으나, 2013년 1월 1일 이후 발행분부터는 3년 이상 보유한 후 발생하는 이자와 할인액에 대해 분리과세가 허용된다.더불어 원금과 이자 지급액을 물가에 연동시켜 물가상승 위험을 제거하고 투자자의 실질구매력을 보장하는 물가연동국채는 기존 표면금리에만 과세되었으나, 2015년 이후 발행분부터 원금증가분도 이자소득세를 과세하는 것으로 변경된다. 이외에도 비거주자의 장기외화예금에 대한 세제지원 및 주식양도차익 과세범위 확대, 해외펀드 손실상계 기간 연장, 실명미확인 금융소득의 원천징수세율 인상, 해외금융계좌 신고제도 개선 등의 금융세제 개정안이 있으며 퇴직소득, 근로소득세, 양도, 증여 및 상속 관련 세법도 개정되었다.금리 하락과 더불어 부동산 경기 둔화, 증시 변동성 확대 등 재테크를 통해 수익을 창출하기가 점점 어려워지고 있는 요즘 수익률도 중요하지만 절세를 통한 세테크 전략도 각별히 신경 쓸 필요가 있다.개정안은 정부안인 만큼 향후 입법예고, 정기국회 심의 과정에서 수정․보완될 가능성이 있고 정기국회를 통과한 다면 2013년부터 시행될 예정이나 미리 점검하여 세법개정안에 따른 자신의 투자전략을 세워 봄이 바람직하다 하겠다. 김경숙 팀장 농협중앙회 분당PB센터 PB팀장(031-781-7557)-국제공인재무설계사(CFP)-생명보험중개사-파생상품투자상담사 -전문분야 : 은퇴설계 및 종합자산관리
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    2012-08-24
  • 노후대비 확실한 안전장치 ‘퇴직연금’ 활용법
    노후를 준비하는 가장 확실한 안전장치가 연금제도이며 직장인으로서 노후자금을 마련하는 데 가장 안성맞춤인 제도는 퇴직연금이다. 국민연금과 더불어 퇴직연금을 최대한 활용하고 부족함이 있다면 개인연금으로 보충한다면 노후생활에서 경제적인 불안감을 없앨 수 있다. 대표적인 퇴직연금 활용방법에 대해 알아본다. 글 NH농협은행 분당PB센터 최미숙 팀장
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    2012-08-17
  • 곰팡이무균정 브랜드 업계 선두 바이오피톤(주)
    국내 기후가 아열대로 급속하게 변화하고 있는 가운데, 지구환경을 개선하고 건강증진을 위해 고민하는 기업이 있다. 실내 환경개선 제품들을 꾸준히 개발하여 상품화에 성공하고 있는 바이오피톤(주)(대표 송기영)이다.정보제공 바이오피톤(주)(www.biophyton.com)
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    2012-07-13
  • 경매와 지표
    ‘무릎에 사서 어깨에 팔아라’는 말처럼 재테크 분야에서 많이 회자되는 격언도 없을 것이다. 그러나 이 격언을 실천하기 어려운 이유는 언제가 무릎이고 언제가 어깨인지 판단을 내리기 어렵다는데 있다. K씨와 P씨의 투자사례를 통해 투자수익을 가른 결정적인 차이에 대해 알아보자.
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    2012-07-13
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