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기사입력 : 2013.01.18 15:59
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올해 투자 이것만은 주의하라

경기침체와 더불어 베이비붐세대의 창업 진입이 본격화되며 상가투자에 대한 기대수요가 높아지고 있다. 그러나 입지와 투자 대비 수익률, 공실률 등을 면밀히 검토하지 않고 무작정 시류에 편승한다면 자칫 상가푸어로 전락할 수도 있다. 올해 반드시 알고 접근해야 할 상가 시장의 전망과 주의해야할 점에 대해 알아보자. 글 정권수 취재팀장 자료제공 상가정보연구소(www.ishoppro.net)

올해 상가분양 시장은 광교, 별내, 김포, 송도, 세종시 등과 더불어 강남보금자리, 위례신도시, 문정지구, 마곡지구, 재개발 재건축 상가, LH 상가 등이 대표적 키워드로 예상된다. 하지만 2013년도 역시 유럽발 재정위기의 여진에서 자유롭지 못하고 내수 불안에 따른 소비심리 위축 등으로 분양성적은 희비가 엇갈릴 전망이다. 때문에 투자자들은 지역별, 상품별의 특징을 정확히 이해하고 투자에 임해야 한다.

‘고분양가’ 주의 경보

우선 고분양가를 주의해야 한다. 분양상가 중 상권과 입지력이 불안정함에도 주변 상권 시세를 운운하며 미래가치를 지나치게 반영한 공급가를 제시한다면 투자 행보는 과감히 멈추어야 한다. 임대료를 적정 수익률을 맞추는 수준까지 올리는데 역부족일 수밖에 없기 때문이다. 
그나마 유명 브랜드 매장으로 중ㆍ장기 입점 계약이 확인되었다면 고려대상 감이나, 계약 미정 상가라면 현실적 임대가가 적용된 가격 협의점을 찾은 후 투자에 나서야 한다. 
또한, 고분양가는 공급업체 외에도 투자자 자신이 초래하는 사례도 적지 않다. 대표적으로 한국토지주택공사(LH)가 분양하는 상가의 경우 내정가격보다 2-3배 이상 높게 주고 낙찰을 받기도 하는데 향후 임대료의 하향 변동성도 감안한다면 고가 입찰은 애초부터 피해야 한다.

‘숨바꼭질 상가’ 장기공실 위험성 높아

두 번째는 수요층의 유입이 난해한 숨바꼭질 상가 즉, 내부나 후면상가는 피하는 것이 좋다. 대다수 소비자들은 목적형 업종이 아닌 이상 접근을 막거나 시야가 지나치게 가려진 점포 그리고 상권 중심부와 동떨어진 곳의 상가를 애써 찾지는 않기 때문이다. 임차인 역시 이런 상가는 선호하지 않아 장기공실의 위험성이 높다는 점을 꼭 유념해야 한다.

‘무늬만 역세권 상가’ 역세권 범위 아파트와 달라

세 번째는 역세권의 범위를 아파트식 투자방식으로 이해해서는 안 된다. 역 출구마다 소비층의 동선 비중이 달라 강남역 주변 상가라도 상가의 가치는 천차만별이기 때문이다. 유입인구가 극히 적고 단순한 이동 수단으로 그치는 역세권도 무늬만 역세권일 공산이 크다. 



미리가본 2013년 상가시장
2013년 상가시장 기상도… 맑음, 흐림 교차

올해 상가시장 기상도는 맑음과 흐림이 공존할 전망이다. 2013년은 비교적 주목률이 높은 투자처의 등장과 함께 신도시(택지지구), 실물경기, 베이비붐세대, LH상가, 신설 역세권, 상가푸어, 선임대 상가, 제3세대 복합쇼핑몰 등이 키워드다.

특히, 상가분양 시장은 광교, 별내, 김포, 송도, 세종시 등의 신도시 상권 재조명과 함께 강남보금자리, 위례신도시 등 서울 택지지구 상가에 대한 관심이 대표성을 띨 것으로 보인다. 이들 지구는 여타 지역과 달리 강남권과의 접근성이 뛰어나고 주거 부문의 입주 속도에 따라 상권형성 시간도 단축되는 이점으로 투자 평가점이 비교적 높을 것이라는 예상 때문이다.

문정지구, 마곡지구, 알파돔시티 등의 키워드도 분양시장의 중심권으로 등장할 것으로 보인다. 다만, 최근 서울 근교 상업용지의 판매가 저조하고 대형사업의 거북이 행보는 다소 걸림돌이 될 수 있다. 또한, 2012년 개통된 분당선, 7호선, 경의선 등의 연장 구간 개통으로 압구정 로데오역, 왕십리역, 상동역, 망포역 등의 변화될 상권 추이도 관심 대상이다.

또 한국토지주택공사(LH)가 분양하는 단지내상가의 인기는 올해도 꾸준할 전망이다. LH상가는 공급처에 대한 안전성과 1억원 안팎의 금액으로도 노림수를 둘 수 있고 필수업종 위주로 구성돼 공실의 위험성도 낮아 투자자 몰이에 크게 문제가 없을 듯 보인다. 다만, 공급방식에 있어 입찰자 중 최고가를 써내야 하는 경쟁입찰이라 가격의 급등을 초래할 수 있어 투자자들은 주의가 필요하다. 

올해 상가시장은 또 매년 평균 15만명으로 추정되는 베이비붐세대의 창업시장 진입과 투자수요 전환으로 좋은 기회를 맞을 수 있다. 그러나 재정위기의 잔존, 내수불안정에 따른 소비심리 위축과 금융권의 상가 지원에 대해 내보일 보수적 성향은 위협적 요소라 할 수 있다. 

상가정보연구소 박대원 소장은 “때문에 2013년 상가투자 전략으로는 투자 대상 지역별 소비인구와 소비력을 중심으로 상권과 입지 컨디션을 파악하고 무엇보다 적정 매입가 여부와 중장기 임대가 맞춰진 업종의 임차 관계 등을 종합적으로 따져본 뒤 투자에 임해야 한다”고 조언했다.

 

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주의해야할 ‘상가투자’ 3가지 유형!
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